Para saber se um imóvel tem dívida ou pendência, você precisa fazer uma consulta na Prefeitura (IPTU atrasado), na Caixa ou banco (financiamento ativo), e solicitar ao cartório de registro de imóveis um relatório completo do imóvel. Na prática, a maioria das dívidas aparece quando você tira a certidão de ônus e gravames, que custa entre R$ 50 e R$ 150 e leva 3 a 5 dias úteis para ficar pronta.
Quando você compra um imóvel com dívida, você herda o problema. Se o vendedor tem IPTU atrasado há 3 anos, multas e juros passam para você automaticamente. O mesmo vale para condomínio em atraso, taxa de água, luz, e até financiamento imobiliário que ainda está ativo. Em São Paulo, não é incomum encontrar imóveis com débitos acima de R$ 30 mil em taxas municipais e condominiais.
As regras de compra e venda deixam claro: o comprador precisa estar ciente. Se você assinar a escritura sem saber dessas dívidas, você fica responsável. Por isso, fazer essa verificação antes de assinar qualquer documento é essencial para evitar surpresas caras depois.
O lugar certo para descobrir se um imóvel tem dívida é o cartório de registro de imóveis. Você pede uma Certidão de Ônus e Gravames, que mostra tudo que está registrado no imóvel: financiamentos ativos, hipotecas, penhoras, restrições judiciais. Esse documento é como um histórico do imóvel junto ao Estado.
A certidão custa entre R$ 50 e R$ 150 dependendo do cartório e da região de São Paulo, e demora entre 3 e 5 dias úteis para ficar pronta. Você pode solicitar presencialmente ou por sistemas online que alguns cartórios oferecem. Se o imóvel tiver sido financiado e o financiamento ainda está ativo, vai aparecer lá. Se tem penhora judicial por dívida de IPTU ou condomínio, também aparece.
Importante: essa certidão mostra apenas o que está registrado formalmente. Dívidas com fornecedores de água, luz ou gás não aparecem aqui, mas você descobre perguntando ao vendedor e ao síndico do prédio.
IPTU atrasado é um dos problemas mais comuns em imóveis de São Paulo. Para saber se tem débito, você acessa o site da Prefeitura de São Paulo (na aba de atendimento ou tributos) e busca pelo número do imóvel. Lá aparece tudo: quanto deve, há quanto tempo, multas e juros acumulados. Quem é proprietário registrado na data de vencimento é responsável pela dívida.
Se o imóvel é em um condomínio, você precisa pedir um Relatório de Situação Financeira ao síndico. Esse documento mostra todos os meses de taxa de condomínio atrasados, multas por atrasos, e débitos especiais (reformas, pintura de fachada, etc).
Água, luz e gás aparecem no nome de quem é o titular na concessionária. Você pode pedir ao vendedor a última conta ou ligar para a companhia. Se tiver débito, é transferido no processo de mudança de titularidade, então precisa estar ajustado antes da compra.
Se você está comprando por meio de um corretor imobiliário, essa verificação é responsabilidade dele fazer junto com o vendedor e o cartório. Um corretor experiente já tira a certidão de ônus no início do processo e pede ao vendedor uma declaração informando todos os débitos conhecidos. Isso fica documentado e protege você.
O cartório que vai fazer a escritura final também faz uma última verificação. Se descobrir algo errado no último momento, pode travar a operação. Por isso é importante resolver tudo antes de marcar a data da assinatura. Se o vendedor tem débito, ele precisa quitar antes da transferência do imóvel para que o registro seja liberado.
Primeira coisa: nunca confie só na palavra do vendedor. Sempre peça documentos. Peça a última conta de IPTU paga, o comprovante de quitação de condomínio dos últimos 3 meses, e a cópia da certidão de ônus atualizada.
Segunda coisa: se está comprando em São Paulo, saiba que você pode fazer uma busca online no site da Prefeitura antes mesmo de visitar o imóvel. Isso leva 5 minutos e você descobre se tem débito de IPTU.
Terceira coisa: sempre inclua no contrato uma cláusula que obriga o vendedor a quitar todas as dívidas antes da assinatura da escritura. Se ele não quitar, a venda não acontece. Isso é padrão e válido legalmente.
Se você descobrir que o imóvel tem dívida e quer continuar a compra, você tem duas opções: pedir para o vendedor quitar tudo antes da escritura (o mais comum), ou negociar um desconto no valor do imóvel para cobrir os débitos e você mesmo quitar depois.
A negociação depende de quanto é a dívida e se vale a pena para você. Dívidas pequenas de condomínio, às vezes o comprador absorve. Dívidas grandes de IPTU ou financiamento pendente, o vendedor precisa resolver antes.
Descobrir dívidas e pendências de um imóvel em São Paulo é simples: tire a certidão de ônus no cartório, consulte o IPTU no site da Prefeitura, peça relatório ao síndico, e sempre peça comprovantes ao vendedor antes de assinar qualquer coisa.
Custa entre R$ 50 e R$ 150 dependendo do cartório. O valor é fixo e você recebe em até 5 dias úteis. Alguns cartórios em São Paulo oferecem agendamento online para agilizar.
Você paga. A dívida de IPTU segue o imóvel, não a pessoa. Quem é proprietário registrado na data de vencimento da parcela é responsável. Por isso essa verificação é crítica antes de comprar.
Sim. Se o imóvel tem financiamento ativo registrado, o banco tem direito sobre o imóvel. Para vender, o vendedor precisa quitar o financiamento ou você precisa assumir a dívida (o que é raro e depende do banco).
Não aparece na certidão de ônus. Você descobre pedindo o Relatório de Situação Financeira ao síndico ou na ata da assembleia. Isso você solicita direto ao prédio antes de fechar o negócio.
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