Antes de fechar a compra de um apartamento usado em São Paulo, você precisa verificar a documentação do imóvel, vistoriar a estrutura física, conferir débitos e taxas, e validar todas as informações legais com um profissional. A diferença entre fazer essa checagem certa e pular etapas pode te custar dezenas de milhares de reais ou anos de problema.
Comece pedindo cópia da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento é obrigatório e mostra quem é o dono real, se há ônus (hipotecas, penhoras), e o histórico do imóvel. Em São Paulo, você consegue tirar a matrícula em qualquer cartório da zona onde fica o apartamento. Não confie só no que o vendedor fala.
Exija também a cópia da escritura de compra original, o IPTU dos últimos anos e a documentação do condomínio. Se houver discrepâncias entre o que está registrado e o que o vendedor diz, avance com cuidado. Muitas dívidas ou restrições aparecem só na matrícula, não nos papéis que circulam por aí.
Contrate um advogado ou despachante especializado em imóveis. O custo fica entre 1% a 2% do valor do imóvel, mas economiza você de armadilhas legais. Esse profissional vai fazer buscas de débitos na prefeitura, cartórios e órgãos competentes antes de você assinar qualquer coisa.
Peça um documento chamado Certidão de Quitação de Débitos ao vendedor ou ao síndico. Ela mostra se há condomínio atrasado, IPTU em atraso ou água/esgoto pendentes. Em São Paulo, débitos de IPTU geram multa e juros que variam conforme o tempo de atraso, então verifique a situação específica do imóvel com a prefeitura.
Sobre o condomínio: solicite ao síndico uma planilha com os últimos 12 meses de despesas e se há reparos programados. Alguns prédios precisam de obras de impermeabilização ou estrutura nos próximos 2 ou 3 anos, e isso mexe pesado com o orçamento mensal das taxas. Você pode ficar responsável por essas cobranças extras.
Confirme se há alguma ação judicial contra o imóvel, o vendedor ou a construtora. Isso inclui litígios entre condôminos, ações por defeito estrutural ou problemas com a obra original. Um advogado consegue fazer essa pesquisa em poucos dias.
Não vá só uma vez no apartamento. Visite em dias diferentes, em horários distintos, para ver como é o barulho do entorno, a iluminação real do lugar e o movimento do bairro. Muitos problemas aparecem com o tempo: infiltrações, problemas elétricos, estrutura rachada.
Contrate um engenheiro ou perito para fazer uma vistoria completa. Ele vai verificar fundações, impermeabilização, instalações elétricas, encanamento, acabamentos e se há sinais de umidade ou pragas. Em São Paulo, apartamentos antigos (acima de 20 anos) costumam ter problema com infiltração e oxidação de estrutura.
Peça acesso ao relatório de manutenção do prédio. Se o elevador queimou 3 vezes no último ano, se há vazamentos recorrentes ou se a fachada está descascando, você precisa saber. Esses custos vêm para você assim que vira condômino.
Solicite à prefeitura de São Paulo um relatório de situação do imóvel. Você quer saber se o apartamento está registrado regularmente, se há obra irregular, se o prédio tem pendências com o poder público. Esse documento costuma sair em 10 a 15 dias úteis.
Verifique também se o imóvel está em zona que sofre restrições: área de preservação, zona de confluência, próximo a mananciais. Essas limitações afetam o valor futuro da propriedade e seu uso. São Paulo tem áreas de proteção aos mananciais na zona sul e leste, por exemplo, com regras rigorosas de ocupação.
Confirme que o apartamento é realmente residencial e que não há proibição de aluguel ou restrições de uso no contrato original do condomínio. Alguns edifícios antigos têm cláusulas que impedem você de alugar o imóvel depois.
O padrão em São Paulo é ter 7 dias após a assinatura do contrato para fazer buscas, vistoria completa e tomar a decisão final. Alguns contratos dão menos, outros dão mais. Procure negociar isso ANTES de assinar, não depois.
Se a vistoria técnica descobrir algo grave (mofo generalizado, estrutura rachada, infiltração severa), você precisa ter direito de desistir ou renegociar o preço. Deixe isso explícito no contrato. Muitos vendedores resistem, mas vale a pena insistir.
Comprar apartamento usado em São Paulo tem custos além do preço: ITBI (2% em São Paulo), cartório, registro em imóvel e honorários de advogado. Somando tudo, você está olhando para uma porcentagem significativa do valor total em custos. Solicite ao profissional uma estimativa detalhada.
Se vai financiar pela Caixa ou outro banco, inclua também taxa de avaliação do imóvel, seguro do imóvel, taxa de aprovação do financiamento. Se vier do FGTS, tem prazos e restrições próprias. Fale com um contador para entender como fica a documentação fiscal depois da compra.
A diferença entre um bom negócio e uma dor de cabeça de anos é verificar documentação, débitos, condições físicas e situação legal do imóvel ANTES de assinar qualquer coisa.
Advogado cuida da documentação e aspectos legais; engenheiro ou perito é quem analisa a estrutura física. O ideal é ter os dois trabalhando em paralelo. Se tiver que escolher um primeiro, comece com o engenheiro para não perder tempo com apartamento que tem problema grave.
Uma busca básica de débitos (IPTU, condomínio, água) leva 3 a 5 dias úteis. Se incluir ações judiciais e penhoras, pode chegar a 10 dias. Por isso comece essa verificação assim que decide que quer oferecer para o imóvel, não quando já assinou contrato.
Depende do contrato. O padrão é o vendedor pagar tudo que venceu ANTES da data de assinatura, e você fica responsável pelo resto. Mas você pode tentar negociar para o vendedor quitar tudo, ou descontar do preço. Coloque isso explícito no contrato de compra.
Depende do preço e da localização. Apartamentos antigos podem ser mais baratos por metro quadrado, mas costumam ter custos maiores de reforma e manutenção. Faça a conta: preço de compra mais reforma mais aumento de condomínio ainda vale a pena? Se sim, só faça depois de vistoria técnica completa.
Fale com um corretor, ou veja os apartamentos a venda por bairro.
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