Se você comprou um apartamento com dívida de condomínio, a primeira coisa é não entrar em pânico: você pode exigir que o vendedor quite essa dívida antes da transferência do imóvel, ou reter o valor na conta de fechamento. A lei é clara nesse ponto, e você tem direitos bem definidos para se proteger.
De acordo com a Lei 4591/64, quem deve pagar a dívida de condomínio é o proprietário anterior, não você. Mas na prática, a administração do prédio pode cobrar do novo proprietário se não conseguir cobrar do antigo. Por isso é fundamental verificar essa situação ANTES de assinar a escritura.
Na maioria dos casos, essa dívida é descoberta durante a vistoria pré-compra ou quando você recebe a primeira cobrança do condomínio. Se o vendedor não informou a dívida e você só descobriu depois de registrar a compra no cartório, você ainda tem saída: pode entrar em ação judicial contra o vendedor por omissão de informação.
Se você identificou a dívida ANTES de assinar a escritura (e é assim que deve ser), você tem duas opções principais. A primeira é exigir que o vendedor quite toda a dívida de condomínio antes da transferência. Isso significa que o vendedor vai até o síndico, pega a certidão de débito, paga e traz o comprovante para o cartório.
A segunda opção, muito comum em São Paulo, é fazer uma retenção na conta de fechamento. Você transfere o dinheiro para uma conta vinculada (geralmente no banco que financia o imóvel ou em um cartório de notas), e desse valor retido você autoriza o pagamento direto da dívida de condomínio. O saldo restante é liberado para o vendedor. Assim você fica seguro e o vendedor também, porque não sai prejudicado.
Qualquer uma dessas soluções deve estar documentada no contrato de compra e venda. Nunca assine uma escritura sem resolver isso por escrito. O imóvel não deve ser registrado em cartório sem que essa questão esteja liquidada.
Em São Paulo, a dívida de condomínio varia bastante dependendo do prédio e do tempo que ficou acumulada. Um apartamento em região nobre como Vila Mariana ou Pinheiros pode ter condomínios mensais entre 800 e 2.500 reais. Se a dívida acumulou por 6 meses, você está falando de 4.800 a 15 mil reais. Em regiões mais periféricas, o condomínio pode ser 300 a 600 reais por mês, então 6 meses de dívida sairiam por 1.800 a 3.600 reais.
Mas tem mais: além das mensalidades em atraso, costuma haver multa por mora (geralmente 2% do valor) e juros conforme estabelecido na convenção do prédio. Alguns edifícios ainda cobram taxa de administração de cobrança. Por isso, pedir a certidão de débito atualizada ao síndico é essencial para saber o valor real que você vai reter ou exigir que seja pago.
Infelizmente, muita gente só descobre a dívida depois de registrar a compra em cartório. Nesse caso, você tem direito a entrar com ação de indenização contra o vendedor por vício oculto (omissão de informação material). Você precisa guardar todos os documentos: contrato de compra e venda, comprovante de transferência do dinheiro, certidão de débito do condomínio e a escritura registrada.
Você pode cobrar do vendedor não só o valor da dívida, mas também custas, honorários de advogado e até multa em alguns casos. Essa ação tem prazo de até 5 anos a partir do registro do imóvel. Mas é claro que entra em processo judicial, demora tempo e custará advogado. Por isso é melhor resolver antes mesmo de fechar a compra.
Antes de oferecer um lance ou assinar qualquer coisa, peça ao corretor uma certidão de débito de condomínio atualizada. Isso custa entre 50 e 100 reais e leva 3 a 5 dias para chegar. A certidão vem do síndico do prédio e mostra exatamente quanto está em atraso. Você pode pedir essa certidão por escrito, por e-mail ou pessoalmente no prédio.
Inclua essa informação na sua proposta de compra. Escreva algo como: 'condicionado à apresentação de certidão de débito de condomínio atualizada sem passivos'. Assim fica registrado que você está comprando sob essa condição. Se aparecer dívida, você renegocia o preço ou faz a retenção. Se o vendedor se recusar a apresentar a certidão, acenda a luz vermelha: isso é sinal de que há algo errado.
No fechamento, confirme que a dívida foi quitada ou retida. Peça ao cartório ou ao advogado que verifica o registro se consta 'imóvel livre de ônus'. Sua escritura de compra e venda deve deixar bem claro como a dívida foi resolvida.
Não confunda dívida de condomínio com IPTU atrasado, financiamento imobiliário em aberto ou débitos de água e energia. Cada um desses passa por um processo diferente. O IPTU atrasado, por exemplo, é responsabilidade do proprietário anterior, mas costuma ser verificado na prefeitura. Débitos de água e energia você resolve direto com a concessionária, pedindo a 'quitação de débitos' antes do fechamento.
O condomínio é o mais crítico porque é cobrado mensalmente e pode acumular rápido. Mas seguindo os passos que expliquei, você se protege.
Comprar um apartamento com dívida de condomínio é evitável se você pedir a certidão de débito antes de qualquer coisa, reter o valor no fechamento ou exigir quitação prévia, e deixar tudo documentado no contrato.
Não. O banco não financia imóvel com dívida de condomínio ativa. Você precisa resolver antes de registrar a compra em cartório. Por isso a retenção é tão comum: garante que a dívida sai do seu bolso antes do imóvel ficar registrado em seu nome.
Você pode, mas antes tente resolver administrativamente. Apresente a prova de pagamento ou a retenção que você fez. Se o síndico insistir na cobrança indevida, aí sim você tem base para processar por cobrança indevida. Guarde todos os comprovantes.
Geralmente custa entre 50 e 100 reais e demora 3 a 5 dias úteis. Você solicita direto no síndico do prédio, por escrito ou pessoalmente. Alguns prédios já enviam de graça quando você faz a solicitação.
Não. O banco faz análise do imóvel, não do condomínio. Mas você não consegue registrar a compra sem resolver essa dívida, então acaba impedindo o próprio financiamento. Por isso resolve-se antes.
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