Consórcio geralmente compensa mais para quem consegue esperar entre 3 a 8 anos e quer evitar juros altos, enquanto financiamento é melhor se você precisa do imóvel agora e tem renda estável. A escolha depende do seu prazo, capacidade de poupança e situação financeira atual.
No financiamento, você toma dinheiro emprestado de um banco ou instituição financeira para comprar o imóvel na hora. Você começa a pagar juros desde o primeiro mês. As taxas de juros variam conforme o banco, seu histórico de crédito, renda e se usa FGTS na entrada. Financiamentos pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) têm tetos de taxa regulados; financiamentos SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) têm taxas livres.
O prazo máximo é até 35 anos no SFH, mas é comum contratos de 20 a 30 anos. O banco financia até 80% do valor no SFH ou até 70% no SFI, então você precisa de uma entrada correspondente. Além dos juros, tem o seguro obrigatório, tarifas administrativas e custos com cartório e registro.
O consórcio é um grupo de pessoas que poupa dinheiro junto para comprar imóveis. Você entra no consórcio, coloca uma quantia fixa todo mês junto com os outros consorciados, e quando chega a sua vez (sorteio ou lance), recebe o dinheiro para comprar o imóvel. Não tem juros, só taxas administrativas e seguro, que giram entre 0,5% e 1,5% ao mês.
O prazo varia bastante: pode ser entre 36 a 96 meses dependendo do consórcio. A vantagem é que você poupa sem pagar juros, mas a desvantagem é que pode demorar anos até sua vez chegar se não fizer lance.
Um apartamento de R$ 500 mil com entrada de R$ 100 mil financiada em 25 anos dá uma parcela que varia conforme a taxa de juros contratada. Somando todos os meses, você paga a parcela mensal multiplicada por 300 meses (25 anos) mais os juros cobrados ao longo do tempo.
Tem ainda ITBI (imposto de transferência) que varia conforme o município, cartório, seguro obrigatório e taxas do banco. O custo total fica bem acima do preço de compra do imóvel por causa dos juros distribuídos no tempo.
No mesmo apartamento de R$ 500 mil em um consórcio de 60 meses, você contribui com aproximadamente R$ 8.300 mensais. Ao final dos 60 meses, você pagou R$ 498 mil (um pouco menos que o preço do imóvel). Tem as taxas administrativas, que somadas dão em torno de R$ 30 a R$ 50 mil dependendo da administradora, e o seguro.
Comparado ao financiamento, você economiza significativamente em juros. A diferença acontece porque no consórcio você paga perto do valor real, enquanto no financiamento você paga muito mais em juros distribuídos no tempo.
Financiamento compensa: você tem renda estável, precisa do imóvel agora para morar ou investir, conseguiu entrada de 20% ou usa FGTS, e pode arcar com parcelas mensais por 20+ anos.
Consórcio compensa: você tem paciência de esperar 3 a 8 anos, tem renda para guardar valores altos por mês sem apertar o orçamento, quer evitar juros altos e não precisa do imóvel urgentemente. Também é bom se você quer guardar dinheiro de forma obrigatória.
Financiamento + poupança extra: você faz um financiamento mais curto (15 anos) e paga parcelas maiores, reduzindo juros. Funciona se sua renda permite.
Consórcio + entrada no financiamento: você entra em um consórcio, quando chega sua vez, você financia o restante em 15 anos em vez de 25. Juros muito menores.
Poupança própria: você poupa sozinho em renda fixa ou outra aplicação até juntar os 100% do valor. Raro porque o valor do imóvel pode se alterar durante o período de poupança.
Financiamento: você arrisca muito se perder o emprego ou a renda cair porque a parcela não muda, e o banco pode executar o imóvel se você atrasar. Taxa fixa protege você de altas futuras. Você consegue sair do contrato vendendo o imóvel e quitando o débito.
Consórcio: o risco principal é não chegar sua vez rápido (pode demorar 8 anos) enquanto você quer morar no imóvel agora. Se parar de pagar, você perde tudo que contribuiu até ali. Tem pouca liquidez. Mas se atingir a meta de poupança antes do tempo previsto, pode tirar o crédito mais cedo.
Ambos têm custos escondidos: no financiamento, taxa de administração, tarifas por atraso, alteração de dados. No consórcio, multa por saída antecipada, cobranças extras por atraso, custos com sorteio e lance.
Escolha financiamento se precisa do imóvel rápido e tem renda estável, e consórcio se consegue esperar e quer economizar em juros.
Sim, você pode usar FGTS para pagar as parcelas do consórcio ou para dar o lance (antecipar sua vez). No financiamento também é possível usar FGTS como entrada, reduzindo o valor financiado e os juros.
No financiamento, você continua devendo as parcelas e o banco pode retomar o imóvel se atrasar muito. No consórcio, você para de contribuir, perde o que pagou e sai do grupo. Nenhum dos dois oferece proteção automática por desemprego.
Financiamento: você consegue o imóvel em semanas ou poucos meses, desde que sua documentação esteja ok. Consórcio: você espera meses ou anos até sua vez chegar no sorteio, a menos que faça um lance alto.
Sim, bancos negociam. Quanto melhor seu histórico de crédito, maior sua renda e mais entrada você tiver, menores as taxas oferecidas. Vale cotar em vários bancos antes de fechar.
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