Um contrato de compra e venda de imóvel precisa conter a identificação completa das partes, descrição detalhada do imóvel com matrícula atualizada, preço total e forma de pagamento, data de entrega e responsabilidade pelas despesas. Sem esses elementos, você corre risco real de ter o negócio desfeito ou enfrentar surpresas desagradáveis na hora de registrar o imóvel.
Começa pelo básico: o contrato precisa identificar você como comprador (pessoa física) e o vendedor com nome completo, CPF ou CNPJ, estado civil, profissão e endereço. Se houver imóvel em nome de casal, ambos precisam assinar. Se é empresa vendendo, tem que constar o CNPJ e a pessoa autorizada para assinar.
Muita gente em São Paulo usa procuradores para assinar documentos. Se for seu caso, a procuração precisa estar anexada ao contrato e ser específica para essa transação. Não é raro problema de procuração mal feita aparecer só depois que você já mandou o dinheiro.
Aqui não dá para ser vago. O contrato precisa trazer endereço completo, número do imóvel, complemento, andar (se for apartamento), número da unidade, e principalmente o número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Essa matrícula é seu raio-x: ela mostra quem é o dono real, se tem dívida, se há penhora, litígio ou problema de ocupação.
A matrícula tem que estar em dia e ser consultada através de certidão recente (de até 30 dias antes da assinatura). Em São Paulo, você consegue consultar isso no site do Tribunal de Justiça ou pedindo a um cartório. Se o contrato não mencionar a matrícula ou ela tiver problemas, é sinal de alerta vermelho.
O preço precisa estar escrito por extenso e em números, sem ambiguidades. Tem que ficar claro se é à vista, com financiamento bancário, ou parcelado direto com o vendedor. Se for financiamento, o contrato normalmente coloca como condição o aval do banco, e a data de conclusão fica vinculada à aprovação do crédito.
Detalhe crucial: quando cada parcela vence, qual é o valor exato, qual conta recebe o dinheiro. Se você pagar entrada de 20% e depois parcelas, isso tudo vai estar aqui. Cuidado com cláusulas que permitem reajuste abusivo ou multa pesada por atraso: negocie antes de assinar.
O contrato precisa fixar uma data clara para você receber as chaves e o imóvel livre de ocupantes. Tem que dizer se o vendedor vai deixar tudo vazio, quem paga as contas de água, luz e gás até a entrega, e a partir de quando essas contas passam a ser sua responsabilidade.
Em São Paulo, é comum estabelecer aqui quem arca com o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), taxas de registro, certidão de matrícula e outras despesas cartorárias. A alíquota do ITBI varia por município. A maioria das transações coloca essas despesas por conta do comprador, mas há margem para negociar, especialmente em negociações maiores.
Se você vai usar financiamento imobiliário por banco ou programa como SFH, isso precisa estar no contrato como condição. Coloca-se um prazo para aprovação (geralmente entre 30 e 60 dias) e deixa claro que se o banco negar o crédito, o contrato pode ser rescindido sem perda de sinal ou entrada.
Se pretende usar FGTS para pagar parte ou toda a entrada, comunique isso no contrato. O vendedor tem direito de saber e pode exigir certos documentos. Alguns vendedores rejeitam FGTS porque demora mais, então negocie isso antes.
O contrato deve deixar claro o que acontece se uma das partes não cumpre o acordo. Qual é a multa por atraso, qual é a multa se o vendedor não entregar, qual é a multa se você não pagar. As penalidades devem ser negociadas e acordadas entre as partes.
Tem que constar também que o vendedor se obriga a entregar a documentação completa: matrícula do imóvel, certidão de quitação de IPTU dos últimos 5 anos, e comprovação de inexistência de débitos. Se for condomínio, documentação do síndico. Tudo isso antes ou na data da entrega das chaves.
Um bom contrato de compra e venda protege você de surpresas e garante que ambas as partes sabem exatamente o que estão assinando.
Tecnicamente a lei diz que é obrigação do comprador, mas se não estiver escrito, você pode reivindicar que o vendedor pague. O ideal é deixar claro no contrato quem arca com esse imposto, para não ter discussão depois.
Não obrigatoriamente. Um contrato assinado vale, mas é mais seguro fazer a averbação no cartório para dar uma camada extra de proteção. O importante é que o contrato esteja bem redigido e ambas as partes entendam e concordem com tudo.
Se não consultou a matrícula antes de assinar e depois descobre problema, você tem direito de rescindir o contrato sem perder nada, mas isso depende do que está especificado no contrato. Por isso é tão importante pedir a matrícula com antecedência.
A lei não fixa prazo, mas o bom senso diz no mínimo alguns dias. Se possível, leve para um advogado de confiança revisar antes de assinar qualquer coisa, especialmente em imóvel de valor significativo.
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