O que é avaliação do banco e por que ela pode derrubar a compra?

A avaliação do banco é uma perícia técnica que a instituição financeira faz no imóvel antes de liberar o crédito hipotecário, e ela pode derrubar a compra quando o valor apurado fica abaixo do preço negociado ou quando identifica problemas estruturais. Se o banco avalia o apartamento por menos do que você pagaria, você fica com um rombo financeiro ou precisa desistir do negócio.

O que é exatamente essa avaliação

Quando você tira um financiamento imobiliário em São Paulo, o banco não confia só na sua palavra sobre o valor do imóvel. Ele manda um avaliador credenciado fazer uma inspeção técnica no apartamento. Esse profissional analisa a localização, metragem, estado de conservação, acabamentos, idade da construção, documentação do imóvel e compara com outros imóveis similares no bairro. Tudo isso vira um relatório que justifica se aquele apartamento vale realmente o que você está pagando.

A avaliação é obrigatória por lei. O banco precisa garantir que o imóvel funciona como garantia do empréstimo. Se você não pagar as prestações, o banco quer ter segurança de que consegue vender aquele apartamento pelo menos pelo valor que emprestou. Isso protege o banco, mas acaba afetando você na hora da compra.

Por que o banco pode avaliar por menos do que você negociou

Aqui está o problema: você pode ter negociado um apartamento de 3 quartos na Zona Sul por 800 mil reais com o vendedor. Chegou o avaliador do banco, fez suas contas e concluiu que o imóvel vale 750 mil reais. Acontece bastante em São Paulo, especialmente em períodos de mercado mais morno ou quando há muitos imóveis similares à venda. O banco então autoriza um financiamento de até 750 mil reais (dependendo do percentual que você conseguir), e você fica na mão.

Essa diferença de 50 mil reais agora é sua responsabilidade. Você pode tentar aumentar o valor da entrada pessoal (sinal), mas nem sempre tem dinheiro na conta para isso. Muitas compras simplesmente não saem do pé porque o comprador não consegue fechar o resto do valor à vista. Esse é o risco principal da avaliação.

Problemas estruturais que travam a compra

Além de questão de preço, o avaliador também inspeciona se tem infiltração, mofo, trincas importantes, problemas elétricos ou estruturais. Se encontra algo que compromete a segurança ou o valor do imóvel, isso entra no relatório. O banco pode exigir que o problema seja resolvido antes de liberar o crédito, ou simplesmente nega o financiamento. Para o banco, aquele apartamento é garantia e ele não quer risco.

Já vi casos em São Paulo onde um apartamento vinha sendo alugado normalmente, mas na avaliação para financiamento apareceu infiltração no teto do dormitório. O vendedor se recusava a corrigir, o comprador não tinha grana para corrigir, e a compra caiu. O avaliador não está lá para ser bonzinho, está lá para proteger os interesses do banco.

Quanto o banco financia em relação ao valor total

Em São Paulo, a maioria dos bancos financia até 80% do valor do imóvel para quem tem boa documentação e renda comprovada. Alguns chegam a 90% em casos com garantias extras. Mas isso é 80% sobre o que o banco avalia, não sobre o que você negociou. Se você negociou 600 mil e o banco avalia em 570 mil, você pega 80% de 570 mil, que são 456 mil. Sua entrada tem que cobrir os 570 menos 456, mais os custos de registro, ITBI (que em São Paulo gira em torno de 3% do valor), impostos e taxas. No fim, você precisa de muito mais dinheiro à vista do que havia planejado.

Existem linhas de financiamento do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) com regras diferentes, e tem a questão do FGTS que pode entrar como reforço, mas o princípio é o mesmo: o banco vai emprestar com base naquilo que ele avaliou, não naquilo que você acordou.

Como se proteger dessa cilada

Antes de fazer uma oferta, estude qual é o valor de avaliação típico para aquele tipo de apartamento no bairro. Também é bom agendar uma vistoria técnica pessoal no imóvel ou levar um engenheiro para verificar se tem algo óbvio que o banco pode pegar e usar como justificativa para negar.

Outra coisa: não coloque toda sua grana de entrada em cima de uma avaliação que ainda não saiu. Deixe margem. E na assinatura do contrato, deixe claro quem arca com a avaliação (geralmente é o comprador) e o que acontece se a avaliação vier muito baixa. Alguns contratos permitem que você desista sem perder tudo se a diferença for grande. Sempre bom ler a letra pequena ou ter alguém experiente lendo junto.

Prazos e o que acontece depois

Depois que você inicia o processo de financiamento, o banco envia o avaliador. Normalmente isso demora entre uma e três semanas, dependendo da quantidade de pedidos que o banco tem. Durante esse período, sua compra fica em suspenso. Se a avaliação vier problemática, o banco te avisa e você tem poucos dias para decidir. Não é muito tempo para reorganizar as finanças.

Se você desistir porque a avaliação foi baixa, pode ficar com multas de desistência dependendo do que está escrito no contrato. Se o vendedor se recusar a abaixar o preço, você perde o sinal ou pode perder mais ainda. Por isso é importante conhecer essas regras antes de assinarem qualquer papel. A avaliação do banco é um risco real, não é teoria.

A avaliação do banco é um risco real que pode esvaziar seu bolso ou derrubar a compra, então estude bem antes de se comprometer com qualquer oferta e nunca coloque toda sua grana de entrada sem uma margem de segurança.