Para comprar um apartamento em São Paulo, você vai precisar de documentos pessoais (RG, CPF e comprovante de renda), documentos do imóvel (matrícula e certidão de ações), e se financiar, comprovantes de capacidade de pagamento. A lista muda um pouco conforme o tipo de compra e se tem financiamento envolvido, mas esses são os principais.
Você vai precisar de RG (Cédula de Identidade) e CPF, ambos originais e válidos. Se for casado ou mora com alguém, traz documento do cônjuge também, porque ele pode precisar assinar a escritura dependendo do regime de bens. A maioria das imobiliárias pede cópia autenticada desses documentos logo no começo, ainda na fase de oferta.
Comprovante de endereço também entra aqui. Vale conta de luz, água, gás ou telefone dos últimos 3 meses com seu nome. Se não tiver no seu nome, traz um declarado por escrito pelo titular. Parece detalhe, mas os cartórios cobram multa se o endereço não bater com a matrícula.
Se você vai financiar parte da compra, o banco vai exigir comprovante de renda dos últimos 3 a 6 meses. Isso pode ser contracheque, declaração de imposto de renda do último ano, ou declaração de pessoa jurídica se você é autônomo ou dono de empresa. A renda precisa atender aos requisitos do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).
Você também precisa mostrar como vai cobrir a entrada. Isso sai de extrato bancário, investimentos ou FGTS se tiver direito. Se vai usar o FGTS, o banco trata a documentação, mas avisa com antecedência.
O vendedor ou a imobiliária vai te passar a matrícula do imóvel, que é o documento mais importante. Ela sai do cartório de registro de imóveis e prova quem é o dono e se tem penhor ou ônus. Pede também certidão de ações contra o imóvel para garantir que não tem processo envolvendo aquele apartamento. Esses documentos custam entre 50 e 150 reais e você consegue no cartório em poucos dias.
Tem que checar também o IPTU (carnê dos últimos 12 meses), documentação da condomínio (ata de assembleia, orçamento, extrato financeiro) e licença de funcionamento do prédio. Em São Paulo, muitos prédios antigos precisam ter a habite-se regularizada. Se o imóvel for novo, pede a averbação da unidade junto ao Banco de Dados de Imóveis.
Depois que tudo é aprovado pelo banco (se houver), vocês assinam a escritura no cartório. O cartório é responsável por conferir todos os documentos e passar a propriedade pro seu nome. O tabelião vai verificar identidade, capacidade legal e se não tem débito de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
A escritura envolve taxa de serviço ao cartório e ITBI. Se tiver financiamento, o banco aparece na escritura como credor com hipoteca. Tudo é registrado no cartório de registro de imóveis, e depois de alguns dias você pega a matrícula atualizada em seu nome.
Se você está comprando sem financiamento, a maioria dos documentos continua igual, mas o banco não vai exigir comprovante de renda. Mesmo assim, o cartório pode pedir declaração de origem dos recursos que você vai usar. Se o vendedor está pagando dívida com a venda, isso também muda alguns prazos e documentos que precisam estar prontos.
Imóvel herdado, separação de bens ou compra de bem de família têm regras extras. Nesse caso, conversa direto com um advogado antes de começar o processo, porque faltam documentos pode travar tudo no cartório. Gente que quer ficar de aluguel antes de registrar, ou que tem restrição de crédito, também precisa documentação extra.
Documento de identidade e CPF originais. Comprovante de renda (últimos 3 a 6 meses). Comprovante de endereço recente. Matrícula do imóvel e certidão de ações (pede pro vendedor ou imobiliária). IPTU dos últimos 12 meses. Documentação do condomínio. Se usa FGTS, extratos e documentos do fundo. Comprovante de origem dos recursos da entrada.
Leva tudo isso organizado quando for pro cartório. Se faltar algo, o tabelião avisa e você volta. O importante é não deixar pra última hora, porque cartório tem limite de agendamento e em São Paulo o movimento é intenso, principalmente de terça a quinta.
Tem bastante papel, mas se você organiza os documentos pessoais, de renda, do imóvel e do cartório com antecedência, o processo segue tranquilo e sem surpresa no registro final.
Não é obrigatório, mas é recomendado se você não tem experiência ou se a compra tem complicações (imóvel com processo, heranças, ou regime especial de bens). O cartório confere só documentação formal, não defende seus interesses.
Os custos variam conforme o valor do imóvel e a localização. Consulte o cartório da região para obter valores precisos de ITBI e taxa de serviço.
RG e CPF precisam estar válidos no dia da escritura. Se está vencido, renova antes de ir pro cartório. Comprovante de renda pode ser de meses anteriores, mas identidade precisa estar em dia.
Sim. Além de tudo que citei, o banco quer extratos bancários, comprovante de que não tem restrição de crédito, e às vezes pede referência de imóvel anterior. Consulte o banco sobre os prazos específicos.
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