Para vender seu apartamento em São Paulo, você vai precisar de documentos pessoais, documentos do imóvel e comprovantes financeiros. Os principais são RG, CPF, escritura ou matrícula do imóvel, certidão de ônus e débitos, e comprovante de quitação do IPTU e condomínio. Dependendo da situação (financiamento ativo, herança, etc), pode ser necessário apresentar mais documentos.
Começa pelo básico: você precisa de RG e CPF em dia. Se mudou de estado ou sua identidade está vencida, renove antes de iniciar o processo. Isso evita atraso na hora de assinar a escritura. Se for casado ou em união estável, seu cônjuge também precisa de documentos válidos, mesmo que o imóvel esteja só no seu nome, pois há direitos sobre bens adquiridos na constância do casamento.
Se você é estrangeiro residente no Brasil, leve o RNE (Registro Nacional de Estrangeiro) ou passaporte com visto válido. Procurações exigem documentos adicionais do procurador, então evite complicações e compare pessoalmente se possível.
Este é o coração da venda. Você precisa da matrícula do imóvel (obtida no Cartório de Registro de Imóveis) ou, se for mais antigo, da escritura pública. A matrícula custa entre R$ 30 e R$ 80. Ela mostra se há ônus, hipotecas ou disputas sobre o imóvel.
Além disso, guarde o contrato de compra do seu apartamento, notas fiscais ou recibos de reforma (não obrigatório, mas prova investimento), e qualquer documento que comprove propriedade. Se recebeu o imóvel por herança, leve a sentença e o registro em cartório.
Aqui entra a Certidão de Ônus e Débitos, emitida no mesmo cartório que detém a matrícula. Ela confirma se há financiamento ainda ativo, penhoras, ou processos judiciais sobre o imóvel. Se houver financiamento, será necessário pagar o saldo devedor antes da transferência. O custo dessa certidão é baixo, cerca de R$ 20 a R$ 50.
Você também precisa comprovar que não há débitos de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e condomínio. Solicite junto à prefeitura de São Paulo ou ao seu administrador de condomínio um documento confirmando que está tudo pago. Se há débitos, o comprador pode exigir desconto ou até desistir. Isso vale também para taxas de água e esgoto, caso o imóvel tenha hidrômetro individual.
Se ainda existe financiamento no imóvel, solicite ao banco um documento chamado 'Posição Devedora' ou 'Saldo Devedor'. Isso mostra quanto precisa ser quitado. O comprador geralmente quer saber esse valor antes de fazer uma oferta. Algumas instituições cobram taxa para emitir esse documento (entre R$ 50 e R$ 150).
Você também deve comprovar que está em dia com condomínio (últimas 3 a 12 parcelas) e IPTU. Alguns vendedores pedem carta de quitação da construtora se o apartamento ainda está na fase pós-obra. Tudo isso tranquiliza o comprador e agiliza a operação.
Se o imóvel está em nome de uma empresa, sociedade ou espólio (herança ainda não formalizada), a documentação muda. Você precisará de atas de dissolução, certidões de quitação da empresa junto à Receita Federal, ou autorização judicial para venda. Isso complica e demora mais, então procure um advogado antes de tentar vender.
Imóveis em regime de condomínio fechado ou em condomínios que exigem aprovação de comprador também precisam de documentos adicionais (ata de assembléia, declaração do síndico, etc). Cada situação é única, então converse com um corretor antes de assumir prazos.
Monte uma pasta (física ou digital) com cópias de tudo isso. Leve originais ou cópias autenticadas na hora de assinar contratos. O cartório de registro de imóveis aceitará cópias simples da maioria dos documentos pessoais, mas para transferência final, pedirá originais ou autenticadas. Consulte o cartório sobre custos de autenticação.
Entregar tudo isso organizado demonstra seriedade e agiliza a venda. Compradores e corretores precisam analisar esses documentos para fazer oferta válida. Quanto mais rápido você apresenta, mais rápido fecha negócio. Alguns corretores fazem esse levantamento documentar para você, facilitando tudo.
Com documentação pessoal, matrícula, certidões de débito e comprovantes de quitação em mãos, você está pronto para vender seu apartamento em São Paulo sem atrasos desnecessários.
Quem paga é você, vendedor. O comprador oferece um valor líquido (seu ganho final) após você quitar o saldo com o banco. Na prática, a financeira recebe direto na hora da transferência de recursos. Se a venda não cobrir o saldo, você fica com a dívida.
Se está tudo em ordem, entre 3 e 7 dias. A matrícula leva 1 a 2 dias úteis, a certidão de débitos 1 a 2 dias, e comprovantes de quitação são mais rápidos (1 dia). Se há pendências (débito, financiamento, problemas de herança), pode levar semanas.
Não precisa de autorização prévia, mas o banco deve ser informado. A transferência só acontece quando o saldo for quitado com os recursos da venda. O cartório coordena isso. Se o preço não cobrir o saldo, você negocia com o comprador ou fica com a dívida.
Sim, ambos precisam assinar a escritura pública de venda perante o tabelião. Isso vale mesmo se só um está vendendo. Se não puder comparecer, é necessário procuração pública (feita em cartório), que custa entre R$ 100 e R$ 300.
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