Alem do preco do imovel, voce vai desembolsar entre 8% a 15% a mais com impostos, taxas e documentacao para comprar um apartamento em Sao Paulo. Os custos variam bastante dependendo do tipo de financiamento, se e imovel novo ou usado, e da faixa de valor do imovel.
O ITBI (Imposto sobre Transmissao de Bens Imoveis) e cobrado pelo estado e incide sobre o valor venal do imovel. Em Sao Paulo, a aliquota e 3% para a maioria dos casos, mas pode chegar a 3,5% dependendo da situacao. Se voce esta comprando um apartamento de 500 mil reais, por exemplo, isso significa entre 15 mil e 17.500 reais so nesse imposto.
A prefeitura pode contestar o valor declarado na escritura e cobrar mais imposto se achar que voce subavaliou o bem. Por isso muitos cartorios sugerem que voce declare um valor proximo ao de mercado. Esse imposto e devido antes da escritura sair, entao voce precisa ter esse dinheiro reservado.
A taxa do cartorio para fazer a escritura e a tal da emolumentacao, e varia conforme o valor do imovel. Nao e tabelado igual em todos os cartorios, mas em Sao Paulo voce pode esperar pagar entre 1% a 1,5% do valor do imovel. Em um apartamento de 500 mil, isso fica entre 5 mil e 7.500 reais.
Alem da escritura, ha custos com registro em cartorio (varia de 400 a 1.500 reais dependendo do valor), certidoes, busca de onus e ligacoes. Essas despesas podem somar mais 2 mil a 5 mil reais, dependendo da complexidade do imovel e se tem debitos anteriores para resolver.
Se voce vai financiar o imovel em banco, prepare-se para pagar taxa de avaliacao do imovel (entre 500 e 2 mil reais), taxa de abertura de credito (entre 1% a 3% do valor financiado) e seguro obrigatorio. Essas taxas variam muito entre instituicoes, entao vale pedir simulacao em mais de um banco.
Tem tambem o custo da hipoteca no cartorio (1% a 1,5% do valor financiado) para registrar a garantia do banco. Se voce esta financiando 400 mil reais, isso pode significar mais 4 mil a 6 mil reais em custos que o banco vai cobrar antes do contrato sair.
Tecnicamente o condominio e IPTU nao sao custos de compra, mas voce assume essas despesas a partir da escritura. Preste atencao porque muitos vendedores deixam debitos em atraso. Sempre solicite uma certidao de debitos ao sindico do condominio e verifique a situacao de IPTU antes de assinar qualquer coisa.
Em Sao Paulo, o condominio medio em apartamento varia muito (pode ser 300 reais em bairros perifericos ou 2 mil reais em bairros nobres), entao isso afeta seu custo mensal depois da compra, nao o custo inicial, mas e importante saber.
Se o imovel tem debitos de IPTU, agua ou energia, voce vai precisar regularizar antes ou negociar isso com o vendedor. Alguns apartamentos precisam de reparo em documentacao (matriculas erradas, falta de registro de reformas etc), e isso custa entre 1 mil a 5 mil reais para resolver com advogado.
Analise juridica do imovel tambem e importante e custa entre 800 a 2 mil reais se voce contratar um advogado independente. Se e imovel novo, ainda pode haver custos com transferencia de titularidade com a construtora (entre 1% a 2% do valor do imovel).
Imagine que voce esta comprando um apartamento de 600 mil reais a vista em Sao Paulo. ITBI (3%) vai custar 18 mil. Cartorio e registro vao sair por uns 8 mil a 10 mil. Certidoes e buscas mais 2 mil. Analise juridica 1.500. Total: entre 29.500 e 31.500 reais, ou seja, 5% do valor do imovel.
Se for financiar 480 mil reais nos mesmos 600 mil, soma ai taxa de avaliacao (1.500), taxa de abertura de credito (entre 4.800 e 14.400 reais, conforme a instituicao), seguro obrigatorio (varia, mas entre 3 mil a 5 mil) e hipoteca (entre 4.800 e 7.200). Isso adiciona mais 14 mil a 28 mil reais ao custo total, dependendo das politicas do banco.
Reserve entre 8% a 15% do valor do imovel para custos alem do preco, sendo ITBI, cartorio e financiamento os maiores viloes.
Teoricamente sim, mas isso entra em negociacao direta com o vendedor. Muitos vendedores aceitam pagar uma parte dos custos de cartorio ou ITBI para fechar o negocio, mas nao e regra. Tudo depende do poder de negociacao e do mercado no momento.
Nao. Imovel novo pode ter custos menores de cartorio mas maiores com a construtora. Imovel usado tem ITBI completo e mais buscas de debitos. A estrutura muda, mas o percentual total costuma ficar parecido (8% a 15% do valor).
O FGTS reduz a necessidade de entrada em dinheiro, mas os custos de compra continuam praticamente os mesmos. Voce vai precisar ter dinheiro em caixa para pagar ITBI, cartorio e outras despesas alem do que o FGTS cobre.
Nao e obrigatorio, mas e recomendado. Um advogado custa entre 800 e 2 mil reais e ajuda a identificar problemas legais antes da compra.
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