A entrada para comprar um apartamento em São Paulo varia entre 20% e 30% do valor do imóvel na maioria dos casos, mas você pode começar com menos se tiver acesso a linhas de financiamento como FGTS ou programas habitacionais. O restante pode ser financiado através de um empréstimo imobiliário junto aos bancos, que analisam sua renda e capacidade de pagamento.
Quando você vai comprar um apartamento aqui em São Paulo, o mercado trabalha com uma entrada que gira em torno de 20% a 30% do valor total do imóvel. Isso significa que se você quer comprar um apartamento de R$ 500 mil, precisa ter entre R$ 100 mil e R$ 150 mil para dar como entrada. O resto você financia com o banco em um prazo que depende da sua idade e da política de cada instituição financeira.
Essa proporção não é uma regra rígida, mas é o que bancos e construtoras esperam encontrar. Quanto maior a entrada que você der, menores são os juros que você paga e mais fácil fica aprovar o financiamento. Se você tem 30%, 40% ou até 50% de entrada, o banco praticamente não coloca empecilho.
Se você trabalha com carteira assinada ou é contribuinte do INSS, o FGTS é uma forma legal de reduzir bastante a entrada. Você pode usar saldo do FGTS para abater na entrada ou até para pagar parte das prestações do financiamento. Muita gente aqui em São Paulo não sabe que consegue sacar o FGTS para compra de imóvel, e isso pode significar 10, 15, 20 mil reais a menos que você precisa ter no bolso.
O procedimento é simples: você verifica seu saldo, faz a solicitação na Caixa Econômica Federal, e o dinheiro vai direto para a conta que você indicar. Isso não substitui completamente a entrada, mas reduz o impacto. Se você tem R$ 30 mil de FGTS e precisa de uma entrada de R$ 100 mil, você já sai com R$ 70 mil de responsabilidade.
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é uma modalidade que o banco oferece com regras mais flexíveis e juros mais baixos, mas com uma condição: a entrada mínima costuma ser 10% a 15% do valor do imóvel. Isso é menos que os 20% a 30% do mercado convencional. A desvantagem é que o valor financiado tem limites definidos por portaria, então serve mais para apartamentos nas faixas de preço mais acessível em São Paulo.
Existe também o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que é mais liberado quanto ao valor do financiamento, mas aí a entrada volta a ser mais alta e os juros também. A escolha entre um e outro depende do seu perfil de renda, do valor do imóvel que você quer comprar e da sua situação com o FGTS.
Aqui é importante você entender que a entrada é só o começo. Quando você vai comprar um apartamento em São Paulo, tem o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que é 3% do valor do imóvel em São Paulo. Tem a taxa de registro no cartório, que fica em torno de 1,5% a 2%. Tem a avaliação do imóvel que o banco cobra para liberar o financiamento.
Se o imóvel está em uma construtora, tem taxa de corretagem que pode ser cobrada. Se é um imóvel pronto, pode ter também inspeção técnica, seguro do imóvel enquanto está sendo construído se é na planta. Tudo isso junto pode somar facilmente entre 8% e 10% do valor do imóvel em custos extras. Por isso, quando você faz as contas, não pense só na entrada, mas no total que você vai precisar desembolsar.
A regra básica que os bancos usam é a seguinte: sua prestação do imóvel (financiamento + condomínio + IPTU) não pode ultrapassar 30% da sua renda mensal bruta. Se você ganha R$ 5 mil por mês, sua prestação total não pode passar de R$ 1,5 mil. A partir daí, o banco calcula quanto você consegue financiar e, consequentemente, quanto de entrada você precisa ter.
Se você quer dar menos entrada, você precisa ganhar mais, porque a prestação do financiamento sobe. Se você dá 20% de entrada e financia 80%, a prestação mensal é mais alta do que se desse 40% e financiasse 60%. Então não é só sobre ter o dinheiro, é sobre encaixar a prestação no seu orçamento mensal. Faça simulações com o banco para entender melhor suas opções.
Na planta, as construtoras costumam oferecer condições diferentes. Algumas aceitam entrada menor (até 15%) se você financiar o resto. Outras deixam você parcelar a entrada durante a obra, dividindo aqueles 20%, 25% em várias parcelas ao longo dos meses. Isso dá mais fôlego, porque você não precisa ter todo o dinheiro pronto no dia da assinatura.
Em imóvel pronto, é mais tradicional: você negocia a entrada, paga e pronto. Aqui em São Paulo a maioria das negociações acontece entre 20% e 30%. A vantagem do imóvel pronto é que você já vê o que está comprando e não corre risco de atraso na entrega ou mudança de projeto.
A entrada típica em São Paulo fica entre 20% e 30%, mas existem alternativas como FGTS e linhas de financiamento que permitem começar com menos, desde que sua renda suporte a prestação mensal.
Sim, é possível com FGTS, programas habitacionais ou SFH, onde você consegue fazer com 10% a 15%. Mas isso depende de aprovação do banco e da sua renda mensal. Quanto menor a entrada, maior a prestação do financiamento.
Sim, completamente separado. ITBI, cartório, taxa de corretagem e outras despesas saem do seu bolso além da entrada. Em São Paulo, conte com aproximadamente 8% a 10% do valor do imóvel em custos adicionais.
Você pode usar FGTS para reduzir o valor, buscar imóvel na planta onde a entrada é parcelada, ou aumentar sua renda para que o banco financia um percentual maior. A aprovação sempre depende da análise do banco sobre sua capacidade de pagamento.
Sim, quanto maior a entrada, menor a taxa de juros que o banco oferece, porque o risco para o banco diminui. Uma entrada de 40% tem taxa bem melhor do que uma entrada de 15%.
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