Sim, quando a Selic cai, o financiamento imobiliário fica mais barato, mas nem sempre na hora. A queda da taxa afeta principalmente os financiamentos novos e as prestações que variam ao longo do contrato, enquanto quem já tem crédito aprovado pode não sentir o impacto imediato dependendo do tipo de operação.
A Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira. Quando ela cai, os bancos têm custos menores para emprestar dinheiro, o que pode fazer os juros do financiamento imobiliário também caírem. Mas tem um detalhe importante: a Selic não é o único fator que determina o preço do seu financiamento. O banco também cobra spread (a margem dele), taxa de cadastro, seguro e outras despesas. A Selic pode cair 1%, mas seu juros final cair só 0,5% porque o spread continua o mesmo.
Em São Paulo, onde a maioria dos imóveis são financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a taxa segue uma fórmula com a participação do spread do banco. Quando a Selic cai, geralmente há impacto nas novas operações. Já nos financiamentos fora do SFH, a relação com a Selic é mais direta, mas aí o spread é maior e os juros começam mais altos.
Se você vai fazer um financiamento AGORA que a Selic caiu, você já pega uma taxa mais baixa desde o início. Quando a Selic estava em patamares mais altos, os financiamentos chegavam a patamares superiores. Com a queda, há redução proporcional nas ofertas. Isso muda bastante ao longo de 30 anos.
Mas se você já tinha o financiamento aprovado e assinado antes da queda, depende do contrato. Alguns bancos permitem revisar a taxa antes do saque, outros não. O ideal é conversar com o gerente antes de qualquer coisa. Se você já está pagando prestações, aí a história é diferente: vai depender se seu contrato tem prestações fixas ou variáveis, e isso você vê no próprio papel que assinou.
Vamos supor que você quer comprar um apartamento de 500 mil reais em São Paulo. Você dá uma entrada de 100 mil e financia 400 mil em 30 anos (360 meses). A prestação vai variar conforme a taxa oferecida pelo banco, o spread dele e o tipo de financiamento. Se a Selic cai, essa prestação tende a cair proporcionalmente.
O cálculo exato vai depender do banco onde você financia, do spread que ele cobra (isso varia bastante entre instituições), se você tem relacionamento com o banco, se tem renda comprovada estável. Mas a tendência é sempre a mesma: taxa Selic menor = custo total menor.
Tem muita gente em São Paulo que fica esperando a Selic cair mais um pouco para assinar o financiamento. Só que enquanto você espera, o preço do imóvel pode subir, você continua pagando aluguel, e a garantia de que a Selic vai cair mais é zero. Às vezes compensa mais comprar agora com a taxa atual do que esperar e correr o risco do imóvel ficar mais caro.
Se a taxa está melhorando e você encontrou o apartamento certo, conversa com o banco sobre as opções disponíveis no seu contrato. Cada instituição e cada contrato têm cláusulas diferentes.
Fique atento: a Selic influencia os juros, mas não influencia outras contas do financiamento. O ITBI em São Paulo varia conforme o valor do imóvel, a taxa de registro em cartório continua a mesma, o seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) continua lá. Então quando a Selic cai, seu custo total cai, mas você tem outras despesas que não caem junto.
Na hora de orçar a compra do seu apartamento, considere que além dos juros, você tem essas outras despesas. Um financiamento de 400 mil reais em São Paulo pode ter custos extras de registro, taxas administrativas e seguros. A Selic mexe só com os juros, não com isso tudo.
Não existe momento perfeito. O que existe é o seu momento. Se você encontrou o imóvel certo, tem a entrada pronta, tem renda para pagar a prestação e a Selic já caiu uma boa quantidade, então faz sentido você seguir. Quanto mais você adia, mais arriscado fica contar com quedas futuras de juros.
Se está com dúvida, converse com imobiliárias e bancos sobre as opções de financiamento disponíveis. Compare as taxas e spreads oferecidos e aí você toma a decisão com segurança. O mercado imobiliário em São Paulo se move rápido, e às vezes a melhor taxa é a que você consegue negociando hoje.
A Selic caindo é uma boa notícia para quem vai financiar um imóvel em São Paulo, mas o timing certo é aquele em que você encontra o imóvel certo e está pronto para comprar, considerando todos os fatores do mercado.
Depende do seu contrato. Se a taxa é flutuante (atrelada a índice de referência), ela vai cair automaticamente. Se a taxa é fixa, o banco não é obrigado a mudar nada. Mas vale conversar com seu gerente sobre possibilidade de renegociação ou refinanciamento.
Pode valer, mas você vai pagar taxas para refinanciar. Compare quanto você vai economizar em juros com quanto vai gastar em novas taxas. Geralmente só compensa se a diferença de taxa for 1% ou mais e você ainda tiver bastante prazo no financiamento.
Depende. Se seu contrato tem taxa fixa em todo o período, não muda nada. Se tem taxa flutuante (a maioria dos SFH), sim, a prestação aumenta quando a Selic sobe. Leia bem seu contrato para saber qual você tem.
A partir de 0,5% de queda você já começa a sentir alguma coisa. Mas acima de 1% a diferença fica bem clara na prestação, especialmente em prazos longos como 30 anos.
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