Tabela de vendas na planta: como funcionam as parcelas?

A tabela de vendas na planta funciona com um sistema de parcelas divididas entre entrada, sinal e prestacoes mensais durante a construcao, com percentuais que variam conforme o cronograma da obra e as condicoes negociadas com a construtora. Voce nao paga o imovel todo de uma vez: a maioria das transacoes em Sao Paulo segue um fluxo que comeca com um pequeno sinal, passa por parcelas durante a construcao e so e finalizada na entrega das chaves.

Como funciona o pagamento na planta

Quando voce compra um apartamento na planta em Sao Paulo, o pagamento e estruturado em etapas. Normalmente comeca com um sinal, que geralmente varia entre 1% e 5% do valor total. Esse sinal e praticamente irrevogavel: se voce desistir, perde o dinheiro. Depois vem a entrada, que costuma ficar entre 10% e 20% do valor do imovel e e paga quando voce assina o contrato definitivo.

As parcelas mensais durante a construcao comecam depois que esse contrato sai. Elas sao amarradas ao cronograma da obra: conforme a construtora avanca nas etapas (fundacao, estrutura, acabamento), os percentuais aumentam. Uma obra tipica em Sao Paulo leva entre 24 e 36 meses, entao voce acaba pagando mensalmente durante todo esse periodo. O restante do saldo e quitado na entrega das chaves, quando voce financia o imovel ou paga a vista.

Percentuais e cronograma tipicos

Vou ser bem pratico: em um imovel de 500 mil reais, um modelo comum de vendas na planta em Sao Paulo funciona assim. Sinal de 1% a 5% (5 a 25 mil reais) pago no compromisso inicial. Entrada de 15% (75 mil reais) no contrato definitivo. O restante, 80%, dividido em parcelas mensais que comecam baixas e aumentam conforme a obra avanca.

Essas parcelas crescem acompanhando o cronograma fisico-financeiro da obra. No primeiro ano, voce pode estar pagando 0,5% do valor total por mes. Quando a construtora chega na etapa de estrutura (segundo ano), sobe para 1% ou 1,5%. No acabamento e reta final, pode chegar a 2% ou 3% mensais. A logica e: quanto mais perto da entrega, maiores as parcelas. Isso equilibra o fluxo de caixa da construtora com seus riscos de construcao.

Financiamento e como ele se encaixa

Aqui e importante esclarecer: durante a construcao, voce esta pagando a construtora com dinheiro proprio. O banco nao financia a obra, so o imovel pronto. Existem excecoes com algumas linhas especiais, mas e raro em Sao Paulo. O que alguns bancos fazem e aprovar seu financiamento antecipadamente, liberando parcialmente o dinheiro conforme as etapas vao sendo concluidas. Isso precisa estar bem negociado no contrato.

Na entrega, voce faz o financiamento imobiliario normalmente: FGTS se tiver saldo, complemento com credito imobiliario. O banco faz uma avaliacao da unidade pronta e libera o dinheiro para voce quitar o saldo final com a construtora. Se tudo correr bem, voce recebe as chaves e registra o imovel em cartorio.

Custos adicionais alem das parcelas

Atencao: as parcelas da construtora nao sao o unico custo. Tem o ITBI (Imposto sobre Transmissao de Bens Imoveis), cujo valor varia conforme o municipio, pago no registro em cartorio. Tem tambem taxas de registro e custas de cartorio, que sao cobradas conforme tabela oficial do tribunal. Considere tambem seguro do imovel durante a construcao e depois a taxa de condominio que comeca assim que voce assume a unidade.

Se voce vai financiar, tem ainda seguro de vida do financiamento e eventuais taxas do banco. Alguns contratos de construtora cobram taxa de corretagem tambem, dependendo de como foi feita a negociacao. Nada disso entra na tabela de vendas na planta, mas voce precisa ter na cabeca para o planejamento total.

Riscos e cuidados ao assinar

O maior risco na compra na planta e o atraso da obra. Se a construtora atrasa a entrega, voce continua pagando as parcelas, mas nao entra na unidade. O contrato deveria prever clausulas de multa para a construtora por atraso, mas na pratica nem sempre saem do papel. Leia bem: quanto e a multa mensal? A partir de quantos meses de atraso ela incide? Isso faz diferenca.

Outro ponto: verifique se ha clausulas de reajuste das parcelas. A maioria usa INCC (Indice Nacional de Custo da Construcao) ou TR para reajustar mensalmente. Isso e normal no mercado, mas precisa estar claro no contrato. Se nao estiver explicito, voce tem risco. E sempre tenha um advogado especializado em imovel analisando o contrato antes de voce assinar. Nao e custo, e protecao.

Quando termina o pagamento

O pagamento termina na data da entrega da obra, definida no contrato. Nessa data, voce paga o saldo final (os 20% a 35% restantes, dependendo de como foi estruturado o seu negocio), formaliza o financiamento com o banco, registra o imovel em cartorio com seu nome e recebe as chaves. A partir dali, o imovel e seu: voce paga condominio, IPTU e pode alugar, vender ou simplesmente morar.

Na pratica em Sao Paulo, voce recebe uma carta da construtora avisando que a obra esta pronta, marca data para vistoria (voce verifica se tudo foi feito conforme o projeto), assinatura do termo de entrega, e pronto. Alguns imoveis tem entrega total no dia marcado. Outros permitem entrada antecipada enquanto finalizam detalhes menores. Tudo isso deve estar previsto no contrato.

Comprar na planta em Sao Paulo significa estruturar o pagamento em sinal, entrada e parcelas mensais atreladas ao cronograma da obra, fechando tudo na entrega das chaves com financiamento bancario.