Vale a pena usar o FGTS para comprar apartamento? Na maioria dos casos sim, porque você reduz o valor financiado no banco e economiza em juros. A decisão depende do seu saldo, da entrada que consegue juntar, das taxas de juros do mercado no momento da compra e da sua reserva de emergência.
O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é um direito seu como trabalhador com carteira assinada. Todo mês o seu empregador deposita 8% do seu salário em uma conta bloqueada. Você pode usar esse dinheiro para dar entrada ou abater o saldo devedor de um imóvel que vai servir como moradia própria.
Em São Paulo, a maioria dos bancos permite usar o FGTS de duas formas: como parte da entrada inicial (reduzindo o que você precisa financiar) ou amortizando parcelas do financiamento depois que o imóvel é comprado. Alguns ainda permitem usar o saldo para quitar o financiamento inteiro se o valor for suficiente.
Digamos que você quer comprar um apartamento de 400 mil reais em São Paulo. Se você tem 80 mil em FGTS, usa isso como entrada e financia 320 mil. Cada real que você tira do bolso próprio é um real a menos que vai render juros ao banco.
Com uma taxa de financiamento imobiliário entre 7% e 9% ao ano, quanto menos você financia, menos juros paga ao longo do prazo. Se financiar 320 mil em vez de 400 mil, reduz significativamente o total de juros pagos, dependendo do prazo e das taxas vigentes na época.
Além disso, usar o FGTS como entrada pode fazer você não precisar de um avalista, deixa o banco mais tranquilo com você e pode melhorar sua aprovação no crédito.
Primeira coisa: você só consegue usar o FGTS se vai morar no imóvel. Não funciona para compra de investimento ou imóvel comercial. E tem limite: você não pode usar FGTS se já recebeu um saque dele nos últimos 3 anos para a mesma finalidade.
Segunda: o saldo do FGTS rende juros e correção monetária. Enquanto isso, um financiamento imobiliário custa 7% a 9%. Por isso, usar FGTS para reduzir um financiamento caríssimo costuma compensar.
Terceira: se você saca o FGTS agora para uma entrada, esse dinheiro não está mais lá para emergências. Considere manter uma reserva antes de usar tudo.
Vamos a um exemplo de São Paulo. Você quer comprar um apartamento de 500 mil reais. Tem 60 mil em FGTS e 40 mil em poupança. Cenario A: você usa só a poupança como entrada (40 mil) e financia 460 mil. Cenario B: usa o FGTS de 60 mil como entrada e financia 440 mil.
A diferença de 20 mil na entrada reduz seu financiamento em 20 mil. Quanto maior o financiamento reduzido, maior a economia em juros ao longo do tempo. E sua prestação mensal cai também, deixando seu orçamento mais confortável.
Detalhe importante: ao usar FGTS, você precisa estar empregado e manter a conta ativa. Se perder o emprego sem justa causa, pode sacar o FGTS por direito.
Se você já sacou FGTS para a mesma finalidade nos últimos 3 anos, está fora. Se o imóvel vai ser alugado ou usado como investimento, também não rola. E se você tem pouco saldo no FGTS e pouca entrada mesmo com ele, talvez não faça diferença tão grande assim.
Outro caso: se você vai comprar com um subsídio do governo (tipo um programa habitacional com taxa reduzida a 4%), a vantagem do FGTS fica menor porque os juros já são baixos. Ainda assim, usar FGTS reduz o que financia.
Se está desempregado ou com contrato recente, o FGTS também fica restrito ou o saldo ainda é muito pequeno para fazer diferença.
Consulte seu saldo no aplicativo ou site da Caixa. Entenda quanto você tem de verdade disponível. Depois converse com um banco ou correspondente bancário sobre as opções de financiamento com e sem FGTS para o imóvel que quer.
Peça uma simulação real: quanto fica a prestação financiando 100% da diferença versus usando o FGTS. A maioria das instituições oferece essa simulação gratuitamente. Compare taxas, prazos e custas. E conte com a ajuda de um corretor de imóveis experiente que conhece o mercado de São Paulo e pode apontar quais são os imóveis que valem mais a pena neste momento.
Usar FGTS para comprar apartamento em São Paulo pode valer a pena na maioria dos casos porque reduz juros e diminui a prestação, desde que você respeite as regras de elegibilidade, tenha saldo suficiente e mantenha uma reserva de emergência.
Não. O FGTS é destinado a imóvel pronto ou em construção já iniciada. Não pode ser usado apenas para compra de terreno.
Se usar para entrada em imóvel próprio, você não pode sacar novamente para a mesma finalidade por 3 anos. Mas continua acumulando FGTS todo mês com o seu trabalho. Depois de 3 anos, pode usar novamente ou sacar por outras razões (desemprego, doença grave, etc).
Não. O FGTS que você saca para compra de imóvel não é tributado. Você recebe o dinheiro sem desconto de IR, diferente de outras aplicações.
FGTS geralmente é mais vantajoso porque reduz o valor financiado e consequentemente os juros pagos. Empréstimo gera custo adicional. Mas consulte um especialista para sua situação específica.
Fale com um corretor, ou veja os apartamentos a venda por bairro.
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