Comprar um apartamento financiado em Sao Paulo leva entre 60 e 90 dias, contando do momento que voce tem a aprovacao previa do banco ate a assinatura da escritura. Mas o tempo total varia bastante dependendo da sua situacao financeira, da documentacao e da velocidade do banco e do cartorio.
O processo se divide em fases bem definidas. Primeiro vem a aprovacao previa, que geralmente leva entre 5 e 15 dias uteis. O banco analisa sua renda, historico de credito e capacidade de pagamento. Depois voce faz a proposta ao imovel e o banco faz a avaliacao tecnica do imovel, o que leva mais 10 a 20 dias.
Depois vem a analise final de credito, que pode ser rapida (3 a 7 dias) ou demorada (ate 30 dias) dependendo de quanto o banco pede de documentacao extra. Por fim, voce assina a escritura no cartorio, que normalmente agendamos com 5 a 10 dias de antecedencia. Do contrato assinado ate a escritura, voce gasta mais uns 20 a 30 dias.
Na minha experiencia aqui em Sao Paulo, o gargalo nao e o banco, e documentacao. Se voce tem tudo pronto (ultimos 3 meses de extratos, contracheques, declaracoes de imposto de renda), as coisas andam rapido. Mas se o banco pede analise de pessoa juridica, carta de emprego especial, ou se ha algum debito no seu CPF, ai sim vai atrasar.
O cartorio tambem pode atrasar. Em Sao Paulo, alguns cartorios estao com agenda cheia, e voce pode levar 15 dias so para conseguir data de assinatura. Isso sem contar o tempo que leva para o registro sair (apos assinatura, mais 10 a 15 dias para ficar pronto).
Se voce vai usar SFH (Sistema Financeiro da Habitacao), o prazo tende a ser um pouco mais longo porque tem mais burocracia, mas a taxa e melhor. SFH e para imovel de ate 500 mil reais e primeira compra. O banco e mais rigoroso, mas o processo e padronizado.
Credito imobiliario comum (fora do SFH) as vezes anda mais rapido porque nao tem as mesmas restricoes, mas a taxa e maior. A escolha entre um e outro depende do valor do imovel e do seu perfil de renda. De qualquer forma, o prazo geral continua entre 60 e 90 dias.
Enquanto o financiamento esta em analise, voce ja comeca a gastar. O ITBI em Sao Paulo varia conforme a faixa de valor do imovel (ha isencao para primeira compra em alguns casos). A taxa de registro em cartorio sai entre 150 e 300 reais. Avaliacao do imovel: geralmente o banco cobra entre 300 e 600 reais. Tudo isso entra nas despesas do processo.
Se voce ja esta morando no imovel enquanto aguarda a escritura, tem que negociar com o vendedor se voce comeca a pagar aluguel, se faz deposito caucao, ou se ja entra de graca. Isso nao afeta o prazo legal, mas afeta seu bolso enquanto espera.
Primeira coisa: chegue com a documentacao completa. Se voce sabe que vai comprar, ja organize tudo antecipado. Segunda: escolha um banco que tenha tecnologia boa (muitos bancos de Sao Paulo tem portais digitais que aceleram o processo). Terceira: trabalhe com um corretor experiente que sabe qual documentacao cada banco pede.
Na Portioli Reis Imoveis, a gente acompanha isso de perto com voce e com o banco. A gente sabe que quanto mais informacao o banco tiver no comeco, mais rapido anda.
Se voce e empregado registrado, renda comprovada, bom historico de credito e documentacao OK: 60 dias e realista. Se voce e autonomo ou PJ, a coisa fica mais lenta porque o banco pede mais analise. Ai voce ve 80 a 120 dias. Se tem algum debito, protesto, ou algo estranho no CPF, pode ir para 120 dias ou ate mais, porque o banco pode pedir parecer especial.
A regiao de Sao Paulo tambem importa. Imovel na Zona Sul, em bairros com mais transacoes, tende a ter cartorios mais ageis. Interior ou zona periferica, as vezes a demora aumenta porque o cartorio e mais simples.
Conte com 60 a 90 dias se tudo estiver documentado e em dia, mas prepare-se mentalmente para ate 120 dias se houver alguma complicacao no meio do caminho.
Depende da negociacao com o vendedor. Alguns vendem com posse antecipada (voce entra enquanto aguarda a escritura), outros nao. A escritura e o que realmente passa a propriedade para voce, entao legalmente voce nao e dono ate la. Mas ha contratos de posse que cobrem isso.
Se o contrato foi com clausula suspensiva (financiamento aprovado), voce nao perde nada alem das taxas ja pagas (avaliacao, por exemplo). Se foi sem clausula, depende do que vocês negociaram. Por isso e importante deixar bem claro no contrato que a compra esta condicionada a aprovacao do financiamento.
Nao. FGTS e dinheiro que voce usa para entrada ou para abater da divida, mas nao muda o prazo. Voce precisa sacar o FGTS antes de assinar a escritura, entao essa e outra coisa para resolver com antecedencia.
Um corretor experiente sabe exatamente qual documentacao cada banco pede, faz o acompanhamento com o banco para nao haver demoras desnecessarias, e ajuda a negociar prazos com o vendedor. No fim, voce economiza tempo e estresse, que vale bastante.
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