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Imposto sobre aluguel em 2026: carnê-leão, isenção até R$ 5 mil e deduções
Quem recebe aluguel de pessoa física paga o imposto todo mês pelo carnê-leão. Em 2026 a regra ficou mais leve: com a Lei 15.270/2025, o imposto mensal fica zerado para rendimentos de até R$ 5 mil e cai parcialmente até R$ 7.350.
Quem paga e quando
- Inquilino pessoa física: você, proprietário, calcula e paga o imposto todo mês pelo carnê-leão, no programa Carnê-Leão Web (e-CAC).
- Inquilino empresa: a empresa retém o imposto na fonte e você só confere na declaração anual.
- DARF: código 0190, com vencimento no último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
- Atraso: multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic.
Tabela mensal de 2026
| Base de cálculo mensal | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|---|---|
| Até R$ 2.428,80 | Isento | – |
| De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 |
| De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 394,16 |
| De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 675,49 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 908,73 |
A redução de 2026 (Lei 15.270/2025)
Sobre o imposto calculado pela tabela entra uma redução:
- Até R$ 5.000 por mês: o imposto mensal fica zerado.
- De R$ 5.000,01 a R$ 7.350: redução parcial, igual a R$ 978,62 menos 13,3145% do rendimento.
- Acima de R$ 7.350: sem redução.
O que pode deduzir do aluguel
Antes de aplicar a tabela, desconte do aluguel recebido as despesas que são do proprietário:
- IPTU pago pelo proprietário;
- condomínio, quando o contrato diz que é obrigação do proprietário (e não do inquilino);
- taxa de administração da imobiliária ou gestora;
- despesas de cobrança do aluguel.
Reformas e benfeitorias não são deduzidas do aluguel. Elas entram no custo do imóvel e reduzem o ganho de capital quando você vender.
Calculadora mensal
E a reforma tributária?
A Lei Complementar 214/2025 criou o IBS e a CBS também sobre aluguel. Para a pessoa física, eles só valem para quem recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel no ano anterior e tem mais de três imóveis alugados, ou para quem passa de R$ 288 mil no próprio ano. Quem tem um ou poucos studios fica fora.
Alta renda
Quem soma mais de R$ 600 mil de renda no ano (cerca de R$ 50 mil por mês), contando também rendimentos isentos, passa a ter um imposto mínimo efetivo de até 10%, criado pela mesma reforma do IR.
E na venda do imóvel?
O lucro na venda paga imposto sobre ganho de capital, a partir de 15%. Há isenções, como a venda do único imóvel por até R$ 440 mil (sem outra venda nos últimos 5 anos) e o reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias.
Perguntas frequentes
Quanto paga de imposto sobre aluguel em 2026?
Depende da base mensal (aluguel menos IPTU, condomínio pago pelo proprietário e taxa de administração). Pela regra do carnê-leão em 2026, o imposto mensal fica zerado até R$ 5 mil, cai parcialmente até R$ 7.350 e, acima disso, segue a tabela com alíquota máxima de 27,5%.
Como pagar o carnê-leão de aluguel?
Lance o aluguel recebido no Carnê-Leão Web, no e-CAC, e gere o DARF com código 0190. O vencimento é o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
O que posso deduzir do aluguel no carnê-leão?
IPTU pago pelo proprietário, condomínio quando é obrigação contratual do proprietário, taxa de administração da imobiliária e despesas de cobrança. Reformas não são deduzidas do aluguel.
Aluguel até R$ 5 mil é isento de imposto?
No carnê-leão mensal, sim: a redução da Lei 15.270/2025 zera o imposto para rendimentos até R$ 5 mil. Na declaração anual, porém, a Receita soma todas as rendas do ano, e quem tem salário ou outras rendas pode ter imposto a pagar no ajuste.
Quem aluga imóvel vai pagar IBS e CBS?
Só a pessoa física com aluguel acima de R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis alugados, ou acima de R$ 288 mil no próprio ano, segundo a Lei Complementar 214/2025.