Guia · Para pais
Imóvel para o filho estudar: comprar no seu nome, doar ou financiar?
Quando a família decide comprar em vez de alugar, a pergunta seguinte é em nome de quem fica o imóvel. Cada caminho muda o imposto, a herança e a flexibilidade para vender depois.
Os caminhos mais comuns
| Caminho | Como funciona | Pontos de atenção |
|---|---|---|
| Comprar no nome dos pais e emprestar | O imóvel é dos pais; o filho mora por empréstimo (comodato). | O mais simples. Sem imposto de doação. Os pais decidem quando vender ou alugar depois da formatura. |
| Doar o dinheiro e o filho comprar | Os pais doam o valor; o imóvel sai no nome do filho. | Incide ITCMD sobre a doação. Em São Paulo, 4%, com isenção para doações de até 2.500 UFESPs (R$ 96.050 em 2026) por ano, por doador e donatário. Acima disso, o imposto incide sobre o total. |
| Doar o imóvel com reserva de usufruto | O filho vira dono, e os pais mantêm o direito de usar ou receber o aluguel. | Planejamento sucessório. Também incide ITCMD. Vender depois exige acordo entre nu-proprietário e usufrutuários. |
| Financiar | O banco financia em nome de quem tem renda, normalmente os pais, que podem compor renda. | Filho sem renda própria não costuma conseguir financiar sozinho. |
Impostos que entram na conta
- ITBI: na compra em São Paulo, 3% do valor, pago por quem compra. Veja a calculadora de ITBI.
- ITCMD: na doação, 4% em São Paulo, com a isenção anual citada acima. A reforma tributária exige que os estados adotem alíquotas progressivas; até a última revisão desta página, São Paulo ainda não tinha aprovado a lei nova.
- Imposto de renda: doações aos filhos devem ser informadas na declaração de quem doa e de quem recebe.
Doação é adiantamento de herança
Pelo Código Civil, a doação de pais para um filho é considerada adiantamento da parte dele na herança, salvo se a escritura dispensar isso. Em famílias com mais de um filho, vale planejar para manter o equilíbrio entre eles.
E depois da formatura?
Um imóvel perto do campus pode ser alugado para o próximo estudante, vendido ou usado na pós-graduação. Compare a compra com o aluguel no simulador comprar ou alugar e veja a renda possível em aluguel ou renda fixa.
Perguntas frequentes
Vale a pena comprar imóvel para o filho fazer faculdade?
Pode valer, porque o aluguel de quatro a seis anos vira patrimônio e o imóvel pode ser alugado depois. Use o simulador comprar ou alugar com os números da sua família.
Doação de imóvel para filho paga imposto em São Paulo?
Paga ITCMD de 4% em São Paulo. Doações de até 2.500 UFESPs por ano (R$ 96.050 em 2026), somadas por doador e donatário, são isentas; acima disso, o imposto incide sobre o total.
Doação de imóvel para filho paga ITBI?
Não. Na doação incide o ITCMD, imposto estadual. O ITBI, municipal, incide na compra e venda, e em São Paulo é de 3%.
O que é doação com reserva de usufruto?
Os pais transferem a propriedade ao filho, mas mantêm o direito de usar o imóvel ou receber os aluguéis enquanto viverem. É uma ferramenta de planejamento sucessório; incide ITCMD.
Os pais podem financiar um imóvel para o filho?
Sim. O financiamento é feito em nome de quem tem renda, normalmente os pais, que podem compor renda entre si. Um filho sem renda própria raramente consegue financiar sozinho.